Januar 21, 2022

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Neuer Koalitionsvertrag in Deutschland steht – Welche Auswirkungen sind für die Immobilienbranche zu erwarten? | Allen & Overy LLP

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Der 177-seitige Koalitionsvertrag der drei Parteien zur Bildung der neuen Regierung in Deutschland sieht viele Neuerungen in der deutschen Immobilienwirtschaft vor. Bauen und Wohnen muss in Zukunft bezahlbar, klimaneutral, nachhaltig, möglichst barrierefrei, innovativ und mit lebendigen öffentlichen Räumen sein.

Am 24. November präsentierten die Parteien der neuen Regierungskoalition ihre Koalitionsvertrag in Berlin. Neben der Schaffung von 400.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr sieht es umfassende Gesetzesänderungen für die Bau- und Wohnungswirtschaft vor. Beispielsweise müssen Steuerschlupflöcher beim Erwerb von Immobilien durch Kapitalgesellschaften im Rahmen von Eigenkapitaltransaktionen noch geschlossen werden, um eine geplante Erleichterung des Erwerbs von selbstgenutztem Wohneigentum zu finanzieren. Das neu geschaffene Ministerium für Bauen und Wohnen geht an die Sozialdemokraten.

I. Gehäuse

Erklärtes Ziel der neuen Koalition ist es, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, davon 100.000 vom Staat subventioniert. Um diesen Plan umsetzen zu können, erwägen die Parteien eine neue „Allianz für bezahlbares Wohnen“ mit allen wichtigen Akteuren. Die weitere Einführung von Bau-, Wohnkosten- und Klimatisierung sowie ein auf kommunaler Ebene zu führendes Verzeichnis potenzieller Entwicklungsräume sollen langfristige Planungsperspektiven für die Bauwirtschaft, Bau und Immobilien schaffen. Als finanzieller Anreiz soll die lineare Abschreibung beim Wohnungsneubau von zwei auf drei Prozent erhöht werden.

Um den Erwerb von Immobilien in der Privatwirtschaft zu fördern, soll die Gewährung von Kapitalersatzdarlehen erleichtert und den Ländern eine flexiblere Gestaltung der Grundstücksübertragungsrechte durch einen Freibetrag ermöglicht werden. Als Gegenfinanzierung müssen die Steuerschlupflöcher bei den Erwerben von Immobilien durch Unternehmen im Rahmen von Aktientransaktionen noch geschlossen werden.

Die illegale Finanzierung von Immobilien muss durch die Einführung einer Steuerbescheinigung für Käufer gewerblicher und privater Immobilien aus dem Ausland für alle Immobilienkäufe in Deutschland bekämpft werden. Barzahlungen für den Erwerb von Immobilien sind künftig nicht mehr zulässig.

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II. Klimaschutz im Bausektor

Klimaschutz ist ein weiteres zentrales Thema des Koalitionsvertrags.

In diesem Zusammenhang soll die Einführung eines digitalen Passes für Bauressourcen den ersten großen Schritt in Richtung einer Kreislaufwirtschaft im Bausektor ermöglichen.

Zudem muss die bis 2022 auslaufende Regelung zur Förderung des Wohnungsneubaus nach dem KfW-55-Standard für energieeffiziente Gebäude (EH 55) durch ein neues Förderprogramm ersetzt werden. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss dahingehend geändert werden, dass ab dem 1. Januar 2025 jede neu installierte Heizungsanlage mit 65 % erneuerbarer Energie betrieben werden muss; Darüber hinaus müssen ab dem 1. Januar 2024 alle Ersatzteile, die für den Einsatz bei Erweiterungen und größeren Umbauten von Bestandsgebäuden vorgesehen sind, dem Standard EH 70 entsprechen. Die im GEG festgelegten Standards für Neubauten werden umgesetzt EH 40-Standard bis 1. Januar 2025.

Angesichts steigender Heizkosten beabsichtigen die Parteien, zügig auf ein neues Mietkonzept umzustellen, bei dem die Grundheizkosten in die Grundmiete einbezogen werden. Gleichzeitig muss die Modernisierungssteuer für energetische Maßnahmen in dieses neue System neu geregelt und so eine gerechte Verteilung des zu zahlenden CO2-Preises zwischen Eigentümern und Mietern erreicht werden. Ab Juni 2022 soll ein mehrstufiges Modell auf Basis der Energieklassen von Gebäuden eingeführt werden, das die Zurechnung des CO2-Preises nach dem Kraftstoff-Emissionshandelsgesetz (BEHG) regelt. Kann diese Frist für die Einführung des Stufenmodells nicht eingehalten werden, erwarten die Parteien, dass Eigentümer und Mieter die Kosten der CO2-Preiserhöhung zu gleichen Teilen teilen.

III. Weitere geplante Gesetzesänderungen

Aus Sicht des Mieterschutzes beabsichtigen die Parteien, die bestehenden Mieterschutzregeln zu bewerten und eine Erweiterung in Erwägung zu ziehen. In diesem Zusammenhang werden qualifizierte Mietspiegel für Gemeinden ab 100.000 Einwohnern verpflichtend. Darüber hinaus ist eine Überprüfung des bestehenden Mietrechts, insbesondere der bestehenden Regelungen zu tilgungsfreien Zahlungen, geplant.

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Zur Digitalisierung und Vereinfachung ist eine weltweite Änderung der Bauordnung (BauGB) geplant. Ziel ist es, die vollständige Digitalisierung von Bauleitplanungsverfahren sowie die zukünftige Mobilisierung von Bauland zu ermöglichen und die bestehenden Verfahrensstrukturen zeitlich zu optimieren. Eine Erweiterung der Regelung des § 13b BauGB ist nicht vorgesehen. Gleichzeitig ist geplant, die Fristen der entsprechenden Vorschriften des Baulandnutzungsgesetzes abzuschaffen.

Schließlich ist zu prüfen, inwieweit das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 zum kommunalen Vorkaufsrecht in Schutzgebieten zu gesetzgeberischem Handlungsbedarf führen könnte (wir haben darauf hingewiesen).

Darüber hinaus wird über eine Reform der Honorarordnung für Architekten (HOAI) nachgedacht.

Im Rahmen einer zukunftsweisenden städtebaulichen Entwicklung bemühen sich die Parteien auch um eine umfassende Lärmbewertung im Stadtgebiet, die zu einer Modernisierung der Technischen Hinweise zum Lärmschutz führen soll. Darüber hinaus ist die Einführung von Zonen für interne städtebauliche Maßnahmen zu erwägen.

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